购房流程

  • 前期准备

    1
  • 选房目标

    2
  • 实地看房

    3
  • 房屋价格

    4
  • 付款方式

    5
  • 认购签约

    6
  • 收房入住

    7
  • 办理入户

    8
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前期准备


买房人群

1.刚需型

新婚夫妇等首次购房的年轻群体,经济实力不算雄厚,大多数在上班且少有私家车;

  • 多为过渡置业,因此房屋保值功能强,便于后期出售的小户型为佳;

  • 银行贷款或公积金贷款,总价低、月供少;

  • 交通便利,地段良好,周边配套完善

2.改善型

改善型购房者大多收入稳定,有一定的积蓄,家庭成员两个以上的居多,在选择上更倾向于生活起居的舒适度;

  • 面积宽敞的大户型,最好有两卫,功能齐全;

  • 有小孩读书的,周边教育资源良好,噪音小,方便入学,离学校距离较短;

  • 小区环境良好,档次高,物业管理出色,大品牌、高品质的项目。

3.投资型

投资性购房者对于房产有一定的知识积累,经济条件相对良好,已有一套自己满意的住房,并希望通过购房获取收益。

  • 着重关注房屋的升值潜力,城市中已经发展成熟的区域会相对保值;

  • 正在规划的行政中心或商业中心,周边教育、商业、政治配套能够吸引人群迁移,在未来几年会形成城市新中心,具有非常大的升值空间;

  • 城市景观房、稀缺性房源、一房难求的人气高品质佳房源,以及重点中学或老城区的热门小户型房源,都具有较高的投资价值。


购房资格

贵阳买房限贷不限购

(一)外地人在贵阳购房条件是什么

? ?1、在贵阳当地一年纳税证明或所交社保流水证明,当地收入证明(月供的两至三倍)其他就像身份证、结婚证、户口本之类的。

? ?2、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人;贷款到期时男士年不超过60岁,女士年龄不超过55岁;有稳定合法的职业和收入来源,有还本付息能。

? ?3、个人买房需要资料:借款人夫妻双方户口簿、身份证及复印件。与售房单位签订的购房合同或协议。借款人首期房款存款证明及复件。个人住房贷款申请表(格式由银行提供)。

(二)贵阳买房政策有哪些?

? ?1、首套住房,原政策对超过144平方米的税率是3%,新政策不再划分144平方米界限,统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房,原政策规定90平方米及以下的税率是3%,新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%,新政策是2%。

? ?2、二套房首付已经可以申请到4成,利率上浮10%,“如果还清首套房的贷款,第二套可以算作是首套房。首套房贷目前执行基准利率。在贵阳新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年方可转让。这也就意味着365bet网球比分直播源在取得不动产登记证满3年前不得交易。


资料准备

限购期间,房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口在办理网上签约手续前,应履行对购房人的住房限购政策告知和资料审验义务。在限购区域内购房有三种情况:一是购买限购区域内新建商品住房的程序,二是通过中介机构购买限购区域内存量住房的程序;三是自行交易购买限购区域内存量住房的程序。

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? ?1、本市户籍购房人向市房屋产权交易管理处、市不动产登记中心(贵阳市观山湖区市级行政中心二期办公楼A区,下同)提供个人身份证明、户口簿、结婚证,查询个人住房情况(《贵阳市商品房网上合同备案情况查询证明》《贵阳市不动产登记情况查询证明》);非本市户籍购房人除开以上证明外,还需到社保局或地税局开前一年职工基本养老保险证明或个人所得税缴纳证明。

? ?2、购房人凭个人身份证明、户口簿、结婚证及《贵阳市商品房网上合同备案情况查询证明》《贵阳市不动产登记情况查询证明》向购房资格确认窗口(贵阳市观山湖区市级行政中心二期办公楼A区)申请《贵阳市购房资格确认表》(以下简称《确认表》)(非本市户籍的还需提供自购房之日起计算的前一年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或职工基本养老保险证明),并在《确认表》中签署承诺;

? ?3、限购区域内,如果购房人是在房地产开发企业购买商品住房,则开发企业要收取购房人《确认表》,网上签定认购协议及商品房买卖合同,并向市房屋产权交易管理处(贵阳市观山湖区市级行政中心二期办公楼A区,下同)提交《确认表》及商品房买卖合同,申请备案;如果购房人是通过房地产中介机构在限购区域内购买存量房,则中介机构应收取购房人《确认表》,向市房屋产权交易管理处提交《确认表》及存量房买卖合同网签备案;如果卖房人自主出售限购区域内存量房,则卖房人应查验购房人《确认表》,双方到市房屋产权交易管理处网签存量房买卖合同时提交《确认表》,申请交易网签备案;

? ?4、市房屋产权交易管理处核查《确认表》及其他资料,符合限购政策购买条件的予以备案通过;不符合的,不予以备案。


资金准备

公积金贷款:从2017年1月1日起,贵阳市住房公积金贷款政策将收紧,贷款首付款比例、提取要求等方面都有所调整。

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? ?1、缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;

? ?2、对拥有1套住房并已结清相应住房公积金贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通住房,最低首付款比例为30%。

? ?3、购买精装修住房申请贷款的缴存职工家庭,购房总价应剔除装修款项,无法剔除的最低首付款比例相应上调10%。

另,2018年7月1日起,职工家庭提取个人住房公积金余额追加购房首付的,不得申请该套住房个人住房公积金贷款。

职工家庭结清首套住房公积金贷款的,须在结清满一年(含一年)后,方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房。职工家庭申请办理商业按揭贷款转换成住房公积金贷款的,须在取得该套住房《不动产权证书》后方可申请。

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选房目标


房屋类型

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我们在购房时,经常会听到高层、小高层、洋房等名词,不同的购房客户有不同的购房需求,那么,到底有哪些房屋类型呢?就让小编来给大家理一理:

根据设计特点

普通住宅:各坐标准不一样。北京的普通住宅需要满足三个条件,即容积率1.0以上,面积140平方米以下,实际销售价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

公寓式住宅:大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等,还有一部分附设于酒店之内。

Townhouse:也叫联排别墅,“有天、有地、有独立的庭院,还有专用车位或车库”,因此也被称为“四有人才”,由几幢三层以下的低层住宅并联而成。Townhouse在形式上比较接近3~4层的低层住宅与别墅。与低层住宅的区别是:Townhouse在一个垂直层面只有一户,而低层住宅在一个垂直层面有多户,且在同一单元的同一层有2~3户不等;另外,每户都有私家花园,而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。与别墅的区别是:Townhouse不是独立成栋,而是由多套住宅并联在一起。

花园洋房:一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,户外小区也都有较高的标准,一般为高收入者购买。

小独栋:别墅市场细分出来的一种产品类型,它介于严格意义上的别墅和Townhouse之间,独立式住宅,建筑面积通常在300平米以下,不超过400平米,不是很贵的价位,相比普通商品房配套设施更齐全、更讲究格局。

复式住宅:由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。它在概念上是一层,其目的是提高住宅空间利用率。

跃层住宅:有由上、下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

错层住宅:多层面梯级跃升式住宅,指一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上,有“压缩了的复式”之称。

Loft:原意是“在屋顶之下,存放东西的阁楼或高大空间的建筑”,其最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高,以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是,Loft就是一个大房子,在这个空荡荡的空间里,购房者可以根据自己的喜好,随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。

小贴士:

对于购房者,要弄清楚复式、跃层、错层的面积计算方法:

跃层住宅如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和;复式住宅的面积计算方法与跃层住宅一样。

错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。所谓平面式是相对错层、复式的提法,即住宅的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面,也就是我们最常见的住宅。

双拼:两幢别墅在一起,即隔壁。其特点是:独门独院,三面采光,有庭院也有阁楼。

叠拼:由两组类似复式的结构上下叠加而成,高度为四层或四层半,上面两户,下面两户,每套户型叠上有露台或叠下有花园。

根据建筑形式

板楼:户型是南北或东西通透,户型一般比较狭长,每层住户较少,一般就只2户,总层数一般较少。

塔楼:一般是指高层建筑,户型不能南北或东西通透,户型一般比较方正,塔楼每层的住户多为6户以上。塔楼平面图的特点是,一般多于4户共同围绕或者环绕一个单元通道形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同。

板塔结合:顾名思义,即“板中有塔,塔中有板”。


根据楼层高度

低层:低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1 ~ 3层建筑物,如平房、别墅等。

多层:多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 ~ 8层。

小高层: 一般把8 ~ 12或13层的建筑称为“小高层”。

高层:14层及以上的建筑。

按工程进度分

按建筑施工进度划分,可把房屋分为期房和现房。

期房:习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。

现房:是指通过竣工验收,可以交付使用,并取得产权证的房屋。

按室内设计分

跃层式住宅:是指住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点是:①每户都有较大的采光面,通风较好;②户内居住面积和辅助面积较大;③布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

复式住宅:其实就是一层,不具备通常理解上的完整的两层的空间,一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设有一层的起居室高2米,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。 -----但是以上概念经常被开发商混淆,已经没有极其严格的定义了

跃复式住宅:是在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中一层层高在2.2米内,通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域;一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间,客厅为共享式。

错层式住宅:是户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档住宅。

退台式住宅:又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台,可做花园使用。目前,国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

按建筑物类型分

单元式住宅:是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,一般为多层住宅。(三到八层)单元式住宅的基本特点:①每层以楼梯为核心(又叫梯间式住宅),每层安排户数较少,各户自成一体。②户内生活设施完善,既减少了住户间的相互干扰,又能适应多种气候条件。③建筑面积较小,造价经济合理。④仍保留一定的公共使用面积,如梯楼、走道、垃圾道,保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系。

公寓式住宅:是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。也跟单元式的一梯几户的住宅不同.---- 公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层大楼(如20到30层或更高),标准较高,每一层内有若干单户(十几户到几十户)每一层都有穿透的公共空间,每个单户有独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等;(更人性化的还每隔4到5层设有公共活动场所).还有的附设于旅馆酒店之内的公寓式住宅,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

花园式住宅:一般也称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅,一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。

根据是否享受政策优惠

商品房:由房地产开发企业开发建设并出售的房屋,不享受政策优惠。

经济适用房:具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点,不完全具备产权,可根据当地相关政策进行二手房交易;供应对象为低收入住房困难家庭。

限价房:可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房,但可自由进行二手房交易;供应对象为中低等收入家庭。


所需户型

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户型就是住房的结构和形状。在社会的发展、人们生活水平的提高及各住户的生活需求、经济条件不同而千变万化。有的是开发商设计,如连片成栋小区,有的是个人根据自家的条件和要求设计,如自己建设的别墅。总之,有什么样的思维就可以设计出不同的户型。

平层户型

户型的一种,一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。

跃层户型

所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面,卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

错层户型

所谓"错层式"住宅主要指的是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

复式户型

复式户型在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高,可在局部拘出夹层,安排卧室或书房等用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。

跃层和复式、错层

跃层和复式、错层的区别?通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋(通常是2.7米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式(夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”),与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型。

一般标准

·采光要好,通风流畅,最好能有穿堂风,朝向的选择通常以朝南最佳,朝东西次之,朝北最次,除了朝向,窗景也非常重要

·在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

·客厅卧室分离,厨房餐厅分离,但要相互挨着,户门不宜直接对着客厅

·客厅中的门尽可能减少,尽量减少不能利用的通道走廊,还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野

·卧室应当安静、舒适、私密、安全,主次卧区分严格,主卧室最好有好的朝向,窗户朝阳,采光通风要好

·卫生间干湿分离,与主卧室的位置要近,不宜正对客厅和餐厅,不宜与厨房紧连

·厨房直接对外采光、通风

·阳台最好与客厅相连,如果条件允许,阳台应大一些,能有两个就更好了

·面积较大的套型应设有储藏空间,储藏室可不采光通风


地理位置

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1.根据购房资金选择:

如果有足够的资金,可选择在繁华地段购房,各类配套都更加完备,生活相对便利;也可选择有着极佳视野的湖景房,美丽且静谧,让自己的居所成为真正放松享受的最佳“疗养地”,且此类房源往往具有较高的保值功能;

如果经济实力相对薄弱,则可选择能尽量满足自己最主要需求的房源,在各项市政、交通设施不完善的时候低价购入城市规划区内房源,当各项设施完善后,此处房产就会大幅升值;也可选择建成时间较早的二手房,此类房源多分布于城市中心区或较成熟商圈内,地理位置也就自然优越些。

对于房产地理位置不仅要看现状,还要看发展潜力。根据购房资金的多少,决定购买相应地段的房子,凡事尽力而为,不能因为购买了房子,却让生活品质下降。


2.根据工作地点选择:

住房位置尽量不要距离家人的单位太远,有小孩上学的,则可选择单位与学校折中的位置;如无法选择较近的房源,需考虑交通是否便利,公交的线路是否充足具有可选择性、驾车上下班的路况如何等。毕竟无论是上班族还是学生群体的时间都很宝贵,将多余的时间花在来回道路上,久了难免会心生抱怨,影响居住体验。


3.根据年龄层次选择:

青年群体可选择闹市地段,无论是出行上班还是娱乐都非常便利,也更方便邻里的沟通交流;

有小孩的可选择出行便利、靠近学校的地段,便于孩子就近入学;

老人群体可选择周边生活配套(如医院、公园、超市、健身场等)较齐全的郊区地段,空气清新噪音少,利于养生。


4.根据生活习惯选择:

住房位置与业主的生活习惯息息相关,有的人喜欢偏向于安静舒适的状态,宁愿多驾车行驶几公里,也不愿被夜晚闹市的人声鼎沸干扰了自己;有的人烦于绕一大圈路去停车场取车,也更偏爱于去哪消费、工作、娱乐都便利的地段,哪怕容积率低一点,绿化不那么理想,也觉得不是什么大影响。购房更多的还是服务于生活,只要住得舒适,与自己的习惯匹配,那就是一个良好的安身之地。


教育配套

古有孟母三迁,择邻而居,教育配套对于买房置业和未来生活的重要程度已经被越来越多的购房者所认可,更重要的是,购房者对于教育配套的要求,已经不再满足于居住片区内有学校资源配套那么简单,学校品牌、教学硬件、师资力量等问题也是购房者普遍关心的问题。


商业配套

商业配套是指商业性质的配套。是指小区内部是否规划了商业体、外部是否临近武汉各大商圈。小区周边的商业配套越成熟,就越有生活便利性和投资性。


生活配套

生活配套设施是按人口规模配备的。配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是近郊区和新住宅区应有全面了解。楼盘的生活配套包括有学校、交通、医院、超市、菜场、银行、商场、派出所、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。


交通配套

交通是连接城市各个组成部分的各类交通的总称。城市交通重点是客运;早晚上下班时间是城市客运高峰;城市客运量大小与各该城市的总体规划和布局有直接关系。因此购房者在选购房屋时交通配套是考虑的重要因素之一。

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实地看房


开发商

是以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获得利润。

物业管理

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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

五证两书

购房者在购房时可以要求房地产开发商和销售商提供“五证”、“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

营业执照

营业执照是企业或组织合法经营权的凭证。《营业执照》的登记事项为:名称、地址、负责人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等。营业执照分正本和副本,二者具有相同的法律效力。正本应当置于公司住所或营业场所的醒目位置,营业执照不得伪造、涂改、出租、出借、转让。

竣工验收报告

竣工验收报告是指工程项目竣工之后,经过相关部门成立的专门验收机构,组织专家进行质量评估验收以后形成的书面报告。

小区内外环境

小区内布局、景观也重要


在买房过程中,购房者会关注楼层、户型等因素,其实小区楼栋布局也是一门学问。常见的小区楼栋布局方式有三种,分别为行列式、点群式以及合围式,不同的楼栋布局方式关系到如何挑选好的房源。


业内人士表示,小区布局采用行列式比较主流,这样的小区楼栋一般采取条式单元住宅或联排住宅成排布置。优点是户型一般可以做到南北通透,可以使每套房屋获得良好的日照、通风条件。缺点则是小区设计不美观,公共空间的利用较为浪费。


点群式的布局结构,那就意味着小区中心一般会有绿地、水景等,周围的楼栋环绕而建,形成规律或不规律的布局。小区楼栋布置方式多样,美观度较高,但是过于散乱不利于小区的安静与安全。


合围式的小区楼栋一般是围绕景观分布的,一般分为半围合、围合。相较而言,合围式拥有共有的中庭空间,更为美观雅致。小区中活动场地、绿地布局合理,适宜业主休闲活动且环境较为安静。但为了照顾所有楼栋可以观赏到楼盘核心的景观会导致各户型之间的差异加大。


此外,小区景观是每个社区着力打造和宣传的重头戏,无论是中心景观组团的打造,还是宅间景观的规划无不考虑到了日后社区生活的观赏性和趣味性。相比较来说,社区内部若具备了局部的台地、坡地、包括核心水景的合理应用,便更能凸显项目的品质。

容积率

容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

容积率:项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

一般情况下指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实,一直以来都是地方政府自行规定的,关于地下室是否算容积率[1] ?,地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地,鼓励开发地下空间,计入容积率是规范房地产市场,防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。

楼间距

楼间距:两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。

房屋前后间距:普通小区居住用房可以用:楼高:楼间距=1:1.2比值计算。 按照国家规定(设计规范)以冬至日照时间不低于1小时(房子最底层窗户)为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。

房屋左右间距:多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米,多层与高层(12层及以上)为9米,高层与高层之间为13米。

通风

一个房子的居住是否健康、舒适,除了应该有足够的日照时间之外,良好的通风性能也是一个重要的指标。而楼间距过近的话,前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡,使后楼业主的通风需要受到影响。

隐私

隐私保护是当下比较受到重视的一个问题,而楼间距过近肯定是对隐私保护不利的。试想一下,你在家里做什么事对面的楼一抬眼就能看个一清二楚,这样的房子住得舒服吗?当然你可以把窗帘拉上,但正常采光又会受到影响,是不是很麻烦?

噪音

由于楼间距过近,在两楼之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内,到了晚上,对面楼的电视声、门铃声、麻将声甚至吵架声你想不听也不行。怎么解决?关上窗户吗?通风问题怎么办?

安全

消防是一个大问题。有一些小区(尤其是老旧小区),楼间距本来就很小,再加上道旁停满了业主的机动车,到了发生火灾时消防车根本就开不进来,只好看着火势蔓延,所以楼间距过近的小区在安全上也是存在重大隐患的。

绿化率

绿化率即绿化覆盖率,是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标,描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。两者都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。对购房者而言,绿化率高为好。

如果想要高品质的生活,那就必须注重小区绿化面积的合理,拥有一个优美自然环境的小区,不仅每天可以在小区中有个散步休闲的好地方,而且在城市污染日益严重的今天,绿色植物消除空气污染的效果较好。小区绿地充足,那么在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面也会起着重要的作用。

公摊

所谓公摊,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 现行的政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

楼高

楼高指的是一座楼的高度,指建(构)筑物檐口或女儿墙顶到室外地坪的相对高度。对于购房者来说,不同的楼高的房子最佳楼层选择也不同。一般而言,高层住宅楼层选择规则为总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。(结合家中有老幼及中间层会出现排污管道的情况)

朝向

朝向是指房子、窗户等坐落的方向,通常在购房中会以房屋中多数采光窗户的朝向作为其中一个衡量标准,购房者大多喜欢坐北朝南的房屋。在建筑单元内,一般指主要活动室主采光窗的朝向。

车位

车位配比即小区住户拥有车数量,和小区所能提供车位的比例。购买车位配比高的小区,后期可以更大的满足业主对停车位的需求。

梯户比

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说,一层楼如果有两个电梯,4户家庭,那么它的梯户比为2∶4。这个比例越大,栋楼就越拥挤,舒适度就越低。2012年8月1日起正式实施的新版《住宅设计规范》,要求总层数在12层及以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台。

风水

住宅风水自古有之。是古人对自然和居住环境的理解,在现代社会,住宅风水仍然有一定的意义。 住宅风水包括住宅选址、外部风水环境、庭院风水、门、主、灶风水,婚姻风水等方面。


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房屋价格


总价格

房屋总价包括下面几部分费用:

  1. 1.契税

  2. 契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。目前长沙市契税标准是面积144平方米以下按1%收取,面积144平方米以上按2%收取。

  3. 2.维修基金

  4. 物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。目前长沙市物业维修基金的标准是3%

  5. 3.印花税

  6. 从2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

  7. 4.房屋抵押手续费

  8. 2000万元及以下的按抵押贷款额的0.2%收取。

  9. 5.其他费用

  10. 包括银行工本费50元、测量成果费40元、权证费160元、国土费60元。其他48元。

  11. 总结:以一个100平方米总价为30万元的房子为例,如果一次性付款需缴纳契税3000元,物业维修基金6000元,测量成果费40元,权证费160元,国土费60元,其他费用48元合计9308元。如果办理银行按揭贷款,以贷款20万元为例,则需多缴房屋抵押手续费400元,银行工本费50元,合计9758元。


单位价格

购房单价是按照建筑面积来计算的。

  1. 按照建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条的规定,实际中商品房销售可操作的方法有两种:

  2. 1、按套内建筑面积计价,即:套内建筑面积= 套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积;

  3. 2、按建筑面积计价,即:建筑面积= 套内建筑面积+公共分摊建筑面积。

  4. 但从现阶段看,按套或套内建筑面计价买房仍有很多局限。在实际应用中,全国范围内基本都采取了按建筑面积售卖的方法。

  5. 原因是政府制定了很多与建筑面积挂钩的规则,如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价,产权证还是按照建筑面积来制作,物业管理和供暖费仍按建筑面积收取。如按套内面积计价,就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。


楼面价格

  1. 楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。

  2. 计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)

  3. 房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)

  4. 楼面价的计算公式为:

  5. 楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率

  6. 规划建筑面积=土地面积×容积率

  7. 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积


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付款方式


一次性付款

一次性付款是指一次性付清全费用(包括房产费、物业管理费、相关手续费)等等。

付款流程:

  1. 1.交付定金并签订《楼宇认购书》?

  2. ? 办理地点:销售接待中心

  3. 2.房款交付及收据换领

  4. ? 房款交付:按《楼宇认购书》约定时间交付,详情参阅《缴款指南》。

  5. ? 收据换领:经我司确认到帐后,凭银行出具的交款凭证到销售接待中心换领收据。

  6. 3.签订《商品房买卖合同》

  7. ? 所需资料:身份证明、交款收据原件、《楼宇认购书》原件。

  8. ? *港澳台及外籍人士可选择办理《商品房买卖合同》的公证手续,公证处公证费收费标准:房价在50万元以下(含)为房价×1.8‰;房价在500,001元至500万元(含)为房价×1.5‰。

  9. ? *凡身份证、护照上无中文名的港澳台及外籍人士在签署《商品房买卖合同》之前,必须提供由我国境内公证机关出具的中文用名的公证文书原件。公证处公证费收费标准:105元/宗。

  10. 4.领取《商品房买卖合同》、购房发票、付清楼款证明

  11. 5.办理商品房交付手续

  12. ? 交付通知书的收取:《商品房交付通知书》将采[1] ?取邮寄送达或当事人签收。

  13. ? 交付时间及所需资料:请参阅《商品房交付通知书》及《入住指引》。

  14. 6.办理《房地产证》

  15. ? 办理地点:销售接待中心

  16. ? 办理时间及所需资料:请参阅与《商品房交付通知书》一并发出的《办理房地产证须知》。

  17. 7.领取《房地产证》

  18. ? 办理地点:销售接待中心

  19. ? 办理时间及所需资料:身份证、《办理房地产证回执》原件。


分期付款

  1. 分期付款买房是指买房先付部分款项就能取得房屋使用权,迁入居住,而其余款项要在规定的年限内逐年付清。

  2. 分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。

  3. 利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

  4. 弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。

  5. 分期付款住房贷款的流程:

  6. 1、咨询办理贷款的相关知识。

  7. 2、提出购房贷款申请。

  8. 3、提供贷款所需的相应资料。

  9. 4、银行审核批准。

  10. 5、同银行签订借款合同、住房抵押合同。

  11. 6、到公证处办理公证手续。

  12. 7、到当地的房地产登记处办理登记手续。

  13. 8、办理房屋产权抵押登记。


按揭付款

  1. 按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。

  2. 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作为抵押,由银行先行支房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息,银行按揭的成数通常由五成到八成不等,期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

  3. 银行按揭贷款贷款流程:

  4. 1.选择房产

  5. 2.办理按揭贷款申请

  6. 3.银行审查

  7. 4.签订购房合同

  8. 5. 签订楼宇按揭合同

  9. 6. 办理抵押登记、保险

  10. 7. 开立专门还款账户


公积金贷款

  1. 公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

  2. 2017年8月15日,由住建部等联合发布通知称,自2015年9月1日起起公积金贷款买二套房首付取消2成首付。

  3. 贷款条件:

  4. 单位在职职工签订劳动合同3年期以上(或连续3年签订1年期劳动合同);

  5. 正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上;

  6. 未超过法定退休年龄;借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力;借款人同意办理住房抵押登记和保险;

  7. 提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式;

  8. 提交银行要求的相关文件,如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

  9. 贷款流程:

  10. 1.借款申请人咨询

  11. 2.初审与评估

  12. 3.借款申请人等待电话通知

  13. 4.借款申请人在相关合同上签字

  14. 5.银行放款

  15. 6.按月还款


税费

  1. 1.预售税费

  1. 印花税:税率为1‰,计税前提为签署房屋预售合同,买卖双方各0.5‰。

  2. 公证费:证明土地使用权出让、转让、房屋转让、买卖及股权转让,按下列标准执行:

  3. 标的额500000元以下部分,收取比例为0.3%,按比例收费不到200的,按200元收取; 500001元至5000000元部分,收取0.25%; 5000001元至10000000元,收取0.2%; 10000001元至20000000元,收取0.15%; 20000001元至50000000元,收取0.1%; 50000001元至100000000元,收取0.05%; 100000001元以上部分,收取0.01%。

  4. 计费前提为合同公证之时,缴纳人为买受人。

  5. 律师费:费率为房款的2.5‰-4‰,计费前提为签署房屋预售合同时,缴纳人为买受人。

  1. 2.购房税费?

  2. 房屋买卖手续费:120平方米以下1000元,120平方米以上3000元,买卖双方各负担一半。

  3. 契税: 契税是按照购房交易交割的3%~5%计算缴纳。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。对个人购买普通住房(面积在90平方米以上144平方米以下,容积率大于1,且单价低于当地普通住房界定标准),且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,按照1.5%征收契税。个人购买144平方米(不含144)以上的普通住房,或购买第二套及以上住房的契税按照3%征收。个人购买非普通住房的按照5%征收。

  4. 3.申办产权税费?

  5. 房屋产权登记费:0.3元/平方米(建筑面积)

  6. 土地使用权登记费:0.13至0.3元/平方米(占地面积)

  7. 房屋所有权证:5元/件

  8. 房屋所有权证印花税:5元/件

  9. 国有土地所有证:20元/件

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认购签约


开盘?

开盘是指项目对外集中公开发售,特别是首次大卖。通过有效整合公司内外资源,对目标客户进行针对性的有效价值信息传递,实现客户积累,并根据积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售。

在楼市中,开盘是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了,为正式推向市场所进行的一个盛大的活动,就像某酒店开张营业了一样。


  1. 1.必要条件

  2. 楼房开盘必须五证俱全。即依法取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。


  3. 2.开盘日期?

  4. 楼盘是否开盘与商品房建设进度关系不大。为了尽快回笼资金,大部分正规商品房项目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必须的五证,其中的商品房预售许可证是最后一个,也是开盘必须要有的。

  5. 拿到商品房预售许可证,他们已经具备开盘条件,具体开盘日期由开发商决定。开发商要想卖楼,必须在相关部门发放销售证之后才能卖。所以,开盘,肯定是拿到销售证之后的事儿。当然,这里面涉及到一些穿空中的手段,比如发放VIP卡,其实就是在开盘之前小订了等等;也有个别基于销售策略销售节奏的考虑,推迟开盘日期的。


预售

房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。


认筹

楼房认筹就是说在楼房开盘之前缴纳认筹金,在楼房开盘的时候,是可以优先选房以及打折等优惠,但是在签订认筹合同的时候,必须要理解相关的条例,以免使自己受到经济损失。

  1. 1、认筹金

  2. 认筹金就是开发商在楼盘正式销售前,通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽奖送车位等方式,吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳款项。

  3. 一般进行认筹时,购房者需先填写个人买房资料,并交纳一笔认筹金,少则几千元,多则几万元。如果购房者没有选中理想的房屋,开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

  4. “认筹金”的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金,解决开发商的燃眉之急。

  5. 在没有签订任何条款的时候,认筹因不具备法律效应,购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时,购房者就需要仔细确定,防止有损害自己合法利益的行为条款出现,签订任何条款是也要看清楚,要留心眼。

  6. 需仔细查看合同,是否有约定:如开发商在认筹协议上约定,购房者将来由于个人原因不再购房,那么认筹金就不会退还;或是否认同直接将认筹金转为定金(按照《担保法》规定,若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金)。


  1. 2、定金

  2. 通常情况下,定金是指为担保合同债权的实现,双方当事人通过书面约定,由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的一种方式。

  3. 一般情况下,交付的定金是不能退还的。特殊情况下,要退定金是有一定条件的,即因合同条款达不成一致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点。

  4. 《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合的同,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”

  5. 《合同法》第六条规定:“当事人行使权利,履行义务应当遵循诚实信用原则。”还有一百一十五条、一百一十六条及该法的司法解释等都涉及此问题。

  6. 《担保法》第一百一十五条明确,当事人约定以定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金,收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。


认购

  1. 认购就是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非达到签约。

  2. 认购形式:现实中常见的有:认购书、定购协议、预定协议等等。


买卖合同

  1. 商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人,买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房,而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

  2. 其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。


认购书与买卖合同

  1. 1.商品房认购书是不是买卖合同

  2. 商品房认购书,是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。

  3. 依照上述概念可知,一般来说,商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书,不是购房合同。当事人签订认购书后,还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题,一些开发商和购房人签订认购书后,因为种种原因,又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时,之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。

  4. 为此,我国法律特这对这种情况作了明确的规定,如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款,该协议应当认定为商品房买卖合同。那么,如果开发商违反该合同,应当由此承担履行不能的违约责任。


  5. 2.认购书与买卖合同一样吗

  6. 两者的区别主要在于:

  7. (1)目的不同

  8. 商品房认购书是预约合同,即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同,属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同,是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。

  9. (2)约定的内容不同

  10. 认购书中约定的相对简单,通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容,买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款,如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等,买卖双方可以就此完成交易。

  11. (3)签订的时间点往往不同

  12. 认购书通常是在商品房可以预售前签订,这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。

  13. 房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称,而在于其的内容,如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,则认购书应当认定为商品房买卖合同。


  14. 事实上我国的房产法律及政策并没有强制要求购房者必须要签订认购书,但既然购房者迫于房产市场的“规则”签了它,那就一定要在签订之前看清楚它的内容,毕竟它也是有一定法律效力的。如果您不知道应该怎么审查商品房认购书,建议您最好去咨询一下专业的律师。


补充协议

补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时,对双方各自关心的条款内容进行修改或增加,以明确双方权利义务的条款或协议,当补充协议内容与主合同条款不一致,以补充协议内容为准。市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式,商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款,但条款是可以调整的。

那我们就来看看,商品房买卖合同中,购房者容易忽略的几个问题,我们在签订商品房合同补充协议中应该注意的事项:

  1. 1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围,目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。

  2. 2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题,目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。

  3. 3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据,约定如果开发商提供不了,购房者可以退房或者拒收,而开发商要按日支付违约金,目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。

  4. 4、物业的约定,目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准,而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。

  5. 5、精装修房屋的具体装修标准,不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导,要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素,目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。

  6. 6、开发商给购房者办理产权证的具体时间,合同里约定的只是开发商提交材料的时间,目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证,影响购房者行使所有权。

  7. 7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有,开发商使用要经过业委会同意,目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。

  8. 8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的,可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。


  9. 《商品房买卖合同》与《补充协议》谁服从谁?“补充协议”有优先权

  10. 购房合同和补充协议是约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件,补充协议与标准契约具有同等的法律效力。当格式合同的条款与补充协议条款相抵触时,在民事行为的处理原则方面,补充协议条款约定的内容有优先权。目前有不少消费者在购房过程中只重视购房合同,而对补充协议的重要性认识不足,结果吃亏上当。

  11. 购房者在补充条款中可增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等内容。

  12. 购房者:千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿协议,不要让缴费签署文件的日期与实际签署日期不符,如果与开发商签订补充协议,可委托律师代理,以免上当。


空白条款

  1. 即便采用了有关部门给定的规范合同文本,有些不良开发商也能在这上面做手脚,毕竟开发商给到购房者的合同中还有不少空白条款,在签订之前,购房者一定要询问清楚填充内容,以免日后开发商在上填写不利于自己权益的条款。


合同无效

商品房买卖合同无效的几种情形:

  1. 1、出卖人主体不当导致的合同无效

  2. 包括两种情况:一是,出卖人不具备开发主体资格;二是,出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力,换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘,没有相应的销售资格。如:开发企业在没有达到法定的售房条件下,为解决资金问题,私下销售房屋等等。

  3. 2、买受人主体不当导致的合同无效

  4. 这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如:不符合国家限购政策。

  5. 3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实

  6. 出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件,为了融资往往采用两个途径:一是,将在建工程抵押给银行,然后与银行协商,由该银行办理商品房按揭,双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来,开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款,银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者;二是,由施工单位垫资施工到可以预售的条件,然后开发商通过收取首付购房款,以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款,施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权,对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权,最后受损失的还是购房者。对此,最高法院司法解释规定,开发商如果将所销售的房屋抵押,并且隐瞒该事实,购房者可以请求法院确认合同无效,并且要求开发商承担一倍的赔偿。

  7. 4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售

  8. 出卖人因利益驱使,将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时,往往采用变更原协议书的产权调换安置方式,要求被拆迁人接受货币补偿,或者异地安置。对此,最高法院司法解释规定,对于这种情况,买受人可以请求法院确认合同无效,并要求开发商给予一倍的经济赔偿。


违约

  1. 1.预期违约

  2. (1)预期拒绝履行,指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前,一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。如:开发商在约定的交房期限届至前因房价上涨等原因明确表示不愿卖房,即构成预期拒绝履行,其应承担相应的违约责任;

  3. (2)预期不能履行,指在合同履行期届至前,有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务 。如:商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人,导致合同目的不能实现的违约。?

  4. 2.实际违约

  5. 包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。根据《合同法》 的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。

  6. 我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第二款明确规定:“房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。“而不履行,则是当事人不履行任何合同义务的表示,在此情况下,违约方应依严格责任原则承担违约责任。

  7. 3.不适当履行

  8. 虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。

  9. 根据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任,根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十二条、十三条的规定,违约方亦应承担相应赔偿责任。房屋面积不适当履行是指所交付房屋的面积与合同约定的房屋面积不一致。此种情形,可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条之规定依法处理。

  10. 4.其它违约行为

  11. 购房合同中违约多数由开发商引起,实践当中,最为觉的开发商违约责任形态主要包括:逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等,我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。


7

收房入住


交房流程


依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。在交房的时候,开发商都会有专人负责和业主一起验房,不过,建议初次收房的业主们还是找熟悉的人或者有过购房经验的朋友陪同一起收房。

1、确认收房流程——开发商和物业核验业主材料,双方确认收房流程;

2、领取收房验房表——业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》,并由开发商加以说明;

3、综合验收——业主对新房做综合验收,即重要的验房环节;

4、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案,双方协商并达成书面协议,根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议;

5、验收完付款,开发商出具《实测面积测绘报告》,双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等;

6、业主领取新房钥匙,签署《住宅钥匙收到书》;

7、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要或盖章确认的收据;

8、办理产权证有关的事项,若业主委托开发商办理产权证,则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办,

9、业主签署《入住交接单》,收房完成。


房屋验收

新房验收.jpg

  1. 入户门检查

    验收标准:

    (1)门表面应洁净,不得有划痕、碰伤;

    (2)门的割角、拼缝应严密平整;

    (3)门与墙体间缝隙的填嵌应饱满;

    (4)门制作的允许偏差:门框翘曲允许偏差为3mm,门扇翘曲允许偏差为2mm,门扇的表面平整度允许偏差为2mm,门框门扇对角线长度允许偏差为3mm;

    (5)安装的留缝限值、允许偏差:门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为1.5--2.5mm;

    (6)毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm


    业主如何查验入户门是否符合房屋质量验收标准

    (1)门框检查:门框安装是否牢固平整,门框与墙体连接是否密闭严实,门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况;

    (2)门扇检查:门扇有无无变形、开裂问题,面漆外观是否完好、表面是否平整,有无明显划痕,磕撞,距离地面是否考虑预留地面装修做法;

    (3)门锁检查:门锁安装是否牢固,钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如,各方向锁舌伸缩,锁孔位置是否正常;

    (4)开启检查:门开闭是否平稳,有无异常阻力,及磨损,门锁紧后是否有晃动;

    (5)门把手检查:安装是否牢固,旋转时有无异常阻力,表面有无缺损、变形;

    (6)密封检查:门扇掩缝是否在2.5mm以内


    一般业主关注比较多的问题是门的外观质量问题,如门表面轻微的小刮花、碰伤等,严重的有面板开裂、深长的划痕等,可能是施工过程中对门造成了损坏,小问题的损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复,严重的损坏可以将门反厂维修;入户门与地面的留缝宽度不满足要求(小于3.5cm)时可以要求反厂锯短处理(注:关于返厂维修和锯短处理的确定一般尽量由物业现场说服业主,一般不随便允诺业主决定,可请地产工程 部评判决定);门锁的问题一般会出现在装修使用期间,如果发现钥匙可以通用,锁打不开等问题,经过现场确认出现质量问题的可以要求更换。


2.铝合金门窗检验

  1. 门窗检验标准:

  2. (1)铝合金门窗质量:表面应洁净、平整、光滑,色泽一致,无锈蚀;大面应无划痕、碰伤;

  3. (2)铝合金门窗安装允许偏差:门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm,门窗横框的水平允许偏差为2mm,门窗横框标高允许偏差为5mm,门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm;

  4. (3)铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹;

  5. (4)铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好,不得脱槽,设置的排水孔应通畅;

  6. (5)铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于100N;

  7. (6)铝合金门窗玻璃安装质量:玻璃表面应洁净,不得有腻子、密封胶、涂料等污渍,中空玻璃内外表面应洁净,玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。


  8. 业主应当对铝合金的以下方面进行检查:

  9. (1)窗框检查:窗框安装牢固端正,窗框是否有划痕、磕碰、变形等;

  10. (2)型材检查:表面图层要求颜色和光泽均匀,手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等;

  11. (3)五金件及开启检查:要求开关自如平稳,推拉自如,轨道件安装牢固,关窗后不漏气;

  12. (4)密封检查:窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密,有无破损、断续等问题,窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题,有无渗漏现象;

  13. (5)玻璃检查:安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。


  14. 对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定,有小的划痕、磕碰变形(不影响使用功能)可以进行现场修复补漆,有严重变形而影响使用功能活确定不能修复的可以要求给予更换。另外,业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题,发现渗水的窗须整改。


3.阳台栏杆、窗护栏检验

  1. 检验标准:

  2. (1)护栏成品质量:护栏表面应光滑,不得有锈迹,色泽一致,不得有裂缝,翘曲及损坏,接缝应严密;

  3. (2)护栏安装的允许偏差:护栏垂直度允许偏差3mm,栏杆间距允许偏差3mm,护栏安装必须牢固端正;

  4. (3)住宅的阳台栏板或栏杆净高,六层及六层以下的不应低于1.05m;七层及七层以上的不应低于1.10m。栏杆的垂直杆间距净距不应大于0.11m。


  5. 一般业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题,反映的问题大多是护栏生锈,安装不正等,此类问题可以要求整改,为提高工作效率,建议可由施工单位提供部分油漆供物业备有,物业维修人员进行简单的补漆工作,遇到难度大的整改及时通知地产工程部安排处理。


4.地面检验

  1. 检验标准:

  2. (1)地面与下一层结合牢固,不得有空鼓(考虑到我国施工企业的实际水平,对空鼓面积大于400平方厘米,无裂纹,且每自然间或标准间不多于2处时,可不计入空鼓这一施工质量缺陷);

  3. (2)地面表面应密实,不得有起砂,蜂窝和裂缝等质量缺陷;

  4. (3)地面表面的允许偏差:表面平整度允许偏差为5mm,标高允许偏差为正负8mm,厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10;

  5. (4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏,坡向应正确,无积水。


  6. 业主应当针对地面的以下方面进行检查:

  7. (1)地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷;

  8. (2)地面是否存在倒返水和积水现象;

  9. (3)地面水暖预埋管线是否有标识;

  10. (4)地面是否预留装修地面做法。


5.墙面检验

  1. 墙面检验标准:

  2. (1)墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整;

  3. (2)墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝,外墙不得出现渗水现象;

  4. (3)有排水要求的部位应做滴水线(槽),滴水线应整齐顺直,内高外低;

  5. (4)墙面抹灰的允许偏差:立面垂直度允许偏差为4mm,表面平整度允许偏差为4mm,阴阳角应方正,允许偏差为4mm。


  6. 一般业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。实际检验中墙面空鼓允许的范围为:单面墙体小于5平方米,允许1处空鼓,空鼓面积不大于5平方厘米;单面墙体大于5平方米,最多允许2处空鼓,每处空鼓面积不大于5平方厘米;墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。


  7. 一般裂缝检查重点:

  8. (1)检查房屋外墙是否有裂缝(有漏水的隐患);

  9. (2)承重墙是否有裂缝,裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后,是否有倾斜性裂缝(有结构安全隐患);

  10. (3)承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝(有结构安全隐患);

  11. (4)检查楼板(地面和顶板)是否有对贯穿型裂缝(与房屋横梁平行的裂缝),根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定,条规定,裂缝宽度在现行设计规范允许范围(0.3mm)内属一般缺陷,不影响现浇板的承载能力;

  12. (5)检查楼板(地面和顶板)是否有受力裂缝,这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等,这种裂缝往往不对穿,形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响,是需要认真对待的;

  13. (6)阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝(有结构安全隐患)


6.防水检验

  1. 检验标准:

  2. (1)防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷,刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端,防水层排水坡度符合设计要求,无明显积水现象;

  3. (2)细部构造做法符合规定要求,且密封严密无渗漏。


  4. 房屋的防水质量是业主重要关注的质量问题,防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做24小时的闭水实验进行检验。对检验过程中出现渗漏问题的必须要求整改,并再次进行试水检验直至不发生渗漏。


7.给排水检验

  1. 毛坯房除了预留管道几乎没有说明给排水设施,也不安装卫生间器具。业主重点检查的是以下内容:

  2. (1)现有阀门、龙头检查:位置是否合理,开启、关闭是否正常,水路是否通畅,无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象;

  3. (2)管道是否固定牢固,安装是否平直整齐,管道有无破损,接头是否完好;

  4. (3)预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸,水堵头是否打开;

  5. (4)水表检验:水表安装是否符合规范,水表接头是否紧密完好,有无空转现象;

  6. (5)排水管道检查:排水管道有无直角、死角;接头是否紧密完好,接口处有无渗漏,管道是否畅通,管线是否固定、安装整齐、无破损;楼上下延管道是否过长过低影响装修;

  7. (6)排水口、地漏口检测:是否有地漏,地漏位置是否合理,排水口、地漏口是否完整,是否封口严密;

  8. (7)排水口应进行封堵,防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。


8.电气检验

  1. 对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容:

  2. (1)分户配电箱检查:配电箱安装垂直度符合国家规范要求;箱体、饰面板内外清洁,无刮碰痕迹及色差;箱门开启灵活;箱内各开关、漏电保护器动作正确,控制范围正确;箱内结线整齐,回路编号齐全,正确;倒想与开关连接牢固紧密;

  3. (2)电表检查:电表安装符合规范,在关闭总闸后无电表空转现象;

  4. (3)开关插座检查:开关、插座面板表面清洁、无损坏;开关控制范围正确;开关切断相线,单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确;暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面,四周无缝隙;导线接线符合国家规范要求;

  5. (4)照明检查:灯具安装牢固、位置正确;

  6. (5)其他弱电系统:对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准


注意事项

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  1. 注意及时接收入住通知书

    这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间;接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。

    提示:

    (1)要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多;

    (2)收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔;

    (3)有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认;

    (4)若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。


2.确定房屋是否达到交付条件

  1. (1)《竣工验收备案表》最重要,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

  2. (2)《住宅质量保证书》

  3. 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

  4. (3)《住宅使用说明书》

  5. 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

  6. (4)《建设工程质量认定证书》

  7. (5)《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

  8. (6)《实测面积登记表》


  9. 提示:

  10. (1)只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。

  11. (2)《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。

  12. (3)对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

  13. (4)如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收"关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函"。

  14. (5)提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。

  15. (6)如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。


3.房屋检验

  1. 收房过程中必须要掌握一个原则“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。

  2. “先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:

  3. (1) 检测房屋面积:

  4. 要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

  5. (2)检验房屋质量:

  6. 房屋本身的质量;景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定;装修质量


  7. 提示:

  8. (1)一定要掌握“先验后收”的原则;

  9. (2)如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续;

  10. (3)购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占;

  11. (4)若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任;

  12. (5)只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以"未缴纳相关费用"等任何理由而拒绝交房;

  13. (6)不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。


4.验收结果

  1. (1)房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。

  2. (2)如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。

  3. (3)发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

  4. (4)对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。


5.相关税费

  1. 商品房买卖应缴以下税费:

  2. (1)契税

  3. (2)房屋买卖交易手续费

  4. (3)买卖合同印花税

  5. (4)公共维修基金

  6. (5)房屋所有权登记费

  7. (6)房屋所有权印花贴税

  8. (7)权证工本费


  9. 税费问题

  10. 特别提示:依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

  11. (1)契税:

  12. 业主取得产权证时向国家交的税

  13. 缴纳时间:契税只能在过户时交纳

  14. 特别提示:除税务机关,任何单位无权代收。

  15. 实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

  16. (2)公共维修基金

  17. 此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

  18. 税率:房屋成交价 的2%。

  19. 特别提示:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。

  20. (3)面积测绘费

  21. 面积测绘费收取原则为"谁委托,谁付费",购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。

  22. (4)物业费

  23. 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

  24. 特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。

  25. 物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

  26. (5)产权代办费

  27. 业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。


6.面积问题

  1. 面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。

  2. (1)存在的问题:

  3. 商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。

  4. (2)如何解决?

  5. 根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  6. a.面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;

  7. b.面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

  8. c.提示:

  9. 想测出您买的商品房的真实面积,首先购房者索要出建筑的竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。

  10. 签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。

  11. (3)关于分摊面积

  12. 公用建筑面积分摊原则:

  13. 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

  14. 为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和;

  15. 公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

  16. 提示:

  17. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

  18. 售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告。

  19. 售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

  20. 其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。


房屋装修

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房屋装修是指开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。

装修分室内装修和室外装修两部分——室外装修是指房屋室外的装饰;室内装饰装修,是指住宅竣工验收合格后,业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

  1. (1)准备工作。验房是件辛苦而复杂的工程,开始前准备工作一定要到位,这眼个验起房来才能得心应手。购房合同一定要具备,合同上有许多附件对装修房验收有重要意义,比如说小区分布图,约定细则等。

  2. (2)带有尺寸的房型图纸在验收房子前都应当准备好,不仅是房子的平面布置图,电路、水路图纸也应当齐全。

  3. (3)在验收房子前要拿好钥匙,钥匙数量比较多,有楼层钥匙、户门钥匙、水表、电表钥匙,注意不要遗漏了。

  4. (4)装修材料确认单也是验收时不可缺少的,上面记录了材料的品牌、款式和型号,验收全装修房时需要核对。

  5. (5)验收结构。发现全装修房结构与合同不符,一定要在入住前向房地产商提出,遇到阻力也可以向政府有关部门反映,如果只是发现非结构性问题,房子交接时可如实做好书面记录,要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。第一步要对装修完的房子的整体进行检查,核对面积、核对位置朝向、测量公用面积,检验一些户外设施是否完好。

  6. (6)核对工程项目往往会被许多业主忽略,认为不大可能出现问题,实际上有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。

  7. (7)验房要关注一下所用材料是否与合同上承诺的相一致,是否是知名品牌,型号款式是否对应等等,有差错应及时交涉。

  8. (8)小高层装修后有时会出现这样一个问题,层高与发展商的承诺得不相符,层高在装修前本来就紧张的小高层,装修后更容易变得压抑。

  9. (9)阳台能否封闭是业主收房后普遍需要关注的问题,购买装修房的业主也一定要考虑到,如果将来阳台要进行封闭,可能某些布局还需要改动。

  10. (10)卫生间排风孔有没有留好是验收中不应当忽视的环节,可以揭开吊顶来检查一下管道是否都安装到位。

  11. (11)有些空置下来的结构大家一定不能忽视,尤其要注意尺寸,看将来可以做何利用,比如说厨房的这个空档不足以摆放冰箱,就很尴尬了。

  12. (12)仔细核对图纸,看重要设施的位置是否变动,变动应当记录在案;这个线盒设计的位置本应该在墙面上方,施工方进行了改动,不修改设计今后很难明确责任。


收房纠纷

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业主在进行收房验房的工作时,很容易因为一些问题和开发商产生纠纷。那么,又有哪些纠纷时经常发生的,以及应该采取怎样的解决方法呢?

1、书面材料不能少

业主在收房验房前,一定要向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》,以及一些其他的书面材料。如果商家没有提供这些材料就要求业主签署入住单,业主可以选择暂不收房。

应对方法:对于这种材料不全的情况,业主可以先不急着收房,首先去和开发商沟通,要求开发商提供该有的材料。如果开发商一定要求业主收房,那么在验收时,业主要将在验收过程中发现的不合格现象,记录在验房交接表中,还要直接写明缺少哪些文件,并保留好这些文件的原件或是复印件。

2、房子存在质量问题

验收过程中发现的问题,也很容易引起业主和开发商之间的纠纷,例如水、电路铺设不合理,墙体存在裂缝等问题。在验房时,开发商人员总是会找各种借口,或是向业主做出重重承诺,不让业主将这些问题写到验收材料里,但业主要千万小心不要轻易上当。

应对方法:不要轻易相信开发商工作人员的口头承诺,很可能你刚签完入住单,他们就“忘了”自己说过了什么。在验房中发现的任何问题,不管大小,都要做好记录,有条件的,较好带上相机,留下图片资料。

3、先验房,再收房

能够更好地保障业主利益的收房验房顺序,应该是先验房,再收房,但很多开发商会先让交费收房,再带业主去验房,等验房时发现了问题,业主就很难掌握主动权了。

应对方法:业主应该向开发商要求先进行验房工作,再收房,如果开发商要求先收房,业主可以在收房文件中,写清楚未进行验房工作。

4、专业与非专业的不同看法

大部分的业主朋友都不常接触到装修行业,很多人都是在买房后,才开始去了解、学习装修知识,跟专业的开发商人员比起来,就显得很不足。在验收中遇到问题时,业主和开发商人员看问题的角度就会有所差异,这种差异,也常常会导致一些纠纷。

应对方法:发现问题时,业主先不要着急地直接下定论,听听开发商人员给出的专业解释,若是实在不认同,可以将问题写进验收文件中。或者业主可以请第三方的专业人员陪同,一起进行验房。


8

办理入户


办理资料

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  1. 1、户口簿、身份证(原件及复印件);

  2. 2、房屋产权证(原件及复印件);

  3. 3、按揭购房的,凭房产证复印件有房产部门加盖公章(办理户口专用);

  4. 4、有随迁人员的需提供随迁人员户口簿、亲属关系证明;

  5. 5、《购房人员户口迁移申请表》(点击下载);

  6. 6、外市人员要提供在贵阳一年的社保或者纳税证明,可直接到社保局打印缴纳流水单,加盖社保局的公章。


办事依据

《中华人民共和国户口登记条例》及省、市公安机关相关的户口管理规定。


办事单位

各地派出所

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办事流程

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门牌号

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门、楼牌是由民政部门按照地名管理科学设置的城市单位院落、居(村)民庭院、平房、楼房的法定标志和住址代码,是政府实施公共管理的一项基础工作。在人们对外交往、邮政通信、紧急救援、户籍管理、城市规划建设等方面起到重要作用,第二代居民身份证也使用门牌号作为家庭住址。


证件办理

1.房产证(Premises Permit)购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

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2.不动产证

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。条例所称的不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

不动产权属证书是指在不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后,颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的证书。不动产权属证书可以作为某人享有不动产物权的证据,当事人之间发生权属争议时,一般情形下可以依据不动产权属证书来解决纷争,确认权利。


3.土地证

土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据规定,目前我国颁发的土地证书主要有三种:集体土地所有权证、集体土地建设用地使用权证、国有土地使用权证。 城市购买房屋时所称的土地证,指的是《国有土地使用权证》,是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用权面积、使用年限和四至范围。